MaakWOZbezwaar.nl

Veelgestelde vragen

Wij hebben een overzicht gemaakt van veelgestelde vragen omtrent het bezwaar maken via MaakWOZbezwaar.nl. Kunt u uw antwoord niet in deze lijst vinden? Neem dan gerust contact met ons op! 


Algemeen WOZ en belastingen

De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is een wetgeving voor de waardering van onroerende zaken, zoals woningen en bedrijfspanden. In deze wetgeving hebben we vastgelegd dat alle onroerende zaken in Nederland jaarlijks door de gemeenten worden gewaardeerd. De WOZ-waardes die hieruit komen, gebruiken we vervolgens voor het heffen van diverse belastingen.

De WOZ-beschikking is een officieel document wat u jaarlijks van uw gemeente ontvangt, met daarop de waarde van uw onroerende zaak. Naast de WOZ waarde ziet u vaak op deze beschikking ook de bedragen van de belastingen die u dat jaar moet betalen aan de gemeente. Een van deze belastingen is de onroerendezaakbelasting (OZB), waarvan de hoogte afhankelijk is van de WOZ-waarde. Naast de OZB wordt de WOZ waarde ook gebruikt door de belastingdienst voor de inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting en de successiewet voor de erf- en schenkbelasting en door het waterschap voor de waterschapsomslag gebouwen.

OZB is de afkorting van onroerendezaakbelasting. Gemeenten heffen OZB en dit is dan ook een bron van inkomsten voor de gemeente om de taken van de gemeente mee te bekostigen. Het is de grootste eigen inkomstenbron van de gemeente, want het is gemiddeld zo’n 8% van de begroting. De OZB brengt jaarlijks meer dan 3 miljard euro op.

OZB wordt betaald door 3 groepen, namelijk: eigenaren van woningen, gebruikers van niet-woningen en eigenaren van niet-woningen. Voor iedere groep geldt overigens een ander tarief, wat u terug kan vinden op de beschikking.

U kunt beroep aantekenen als u het niet eens bent met de uitspraak op uw bezwaar. Dit beroep tekent u aan bij de rechtbank. Ook beroep aantekenen moet binnen een termijn van 6 weken, in dit geval 6 weken na de dagtekening van de uitspraak. MaakWOZbezwaar.nl helpt u graag bij uw beroepschrift.

Taxatie en waardering

Voor een woning is de waarderingsmethodiek anders dan voor een niet-woning. We geven hieronder uitleg over waardering van woningen:

Basis voor de bepaling van de WOZ-waarde: verkoopprijzen en kenmerken van woningen Modelmatige waardebepaling betekent het maken van een systematische vergelijking tussen woningen. De taxateur gebruikt het model om de kenmerken van grote aantallen woningen met elkaar te vergelijken. Het model helpt de taxateur om de verschillen tussen woningen in beeld te brengen. Omdat in het model van verkochte woningen de verkoopprijs en daarmee een inschatting van de marktwaarde beschikbaar is, kan de taxateur door deze vergelijking de waarde van alle woningen bepalen.

Waardepeildatum: De WOZ-waarde van een woning is een zo goed mogelijke schatting van de marktwaarde op de waardepeildatum. Deze datum ligt altijd op 1 januari van het jaar dat voorafgaat aan het jaar waarvoor de WOZ-waarde geldt. De waardepeildatum voor het jaar 2021 is dus 1 januari 2020. De taxateur gebruikt daarom vooral verkoopprijzen rond de waardepeildatum. Let dus op: wanneer u de WOZ-waarde ontvangt, vormen de verkoopprijzen (het waardeniveau) van het jaar daarvoor de basis.

Gemeenten hanteren bij het vaststellen van de waarde voor bedrijfspanden en andere niet-woningen zo veel mogelijk geautomatiseerde taxatiemodellen. Voor niet-woningen zijn er in een gemeente per type niet-woning meestal te weinig verkopen om de taxatie op te kunnen baseren. De gemeente verzamelt en analyseert daarom ook de volgende marktgegevens:

huurprijzen (met name bij kantoren, winkels, bedrijfsruimten);

stichtingskosten (met name voor incourante objecten zoals energiecentrales, windturbines, ziekenhuizen en scholen);

grondprijzen; en

omzetgegevens (met name bij benzinestations, horeca, recreatieparken).

De WOZ-waarde van niet-woningen wordt bepaald op de marktwaarde of als die hoger is op de gecorrigeerde vervangingswaarde.  Bij courante panden zoals kantoren, winkels en ander bedrijfsmatig vastgoed is de marktwaarde het uitgangspunt. Deze marktwaarde wordt onder meer berekend met behulp van de huurwaarde-kapitalisatiemethode.

Bij panden zoals ziekenhuizen, laboratoria en energiecentrales gaat het om de vervangingswaarde, bijgesteld voor technische en functionele veroudering. De WOZ-waarde wordt daarom aangeduid als de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze methode leidt dan tot de waarde die het object heeft voor de huidige belanghebbende.

Voor andere specifieke panden zoals recreatieterreinen en tankstations zijn omzetgegevens uitgangspunt voor de waardering. De waarde wordt berekend door middel van de zogeheten Discounted Cash Flow-methode (DCF).

Indien binnen de gemeentegrenzen onvoldoende gegevens voorhanden zijn komt de modelmatige waardebepaling voor bedrijfspanden en andere niet-woningen tot stand door regionale en landelijke samenwerking met diverse partijen. Gemeenten werken bij het verzamelen en analyseren van marktgegevens van niet-woningen dus met elkaar samen door gebruik te maken van landelijk afgesproken uitgangspunten en kengetallen. Deze gegevens zijn vastgelegd in landelijke taxatiewijzers die elk jaar worden gepubliceerd door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG).

Huurwaarde-kapitalisatiemethode

Bij deze taxatiemethode voor courante panden  gaat het om de huurwaarde op de waardepeildatum. Deze wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Bij de huurwaarde-kapitalisatiemethode vindt de waardebepaling plaats in twee stappen.

Eerst wordt de huurwaarde van een pand vastgesteld, waarbij aansluiting wordt gezocht bij soortgelijke panden waarvoor rond de waardepeildatum een huurovereenkomst is gesloten. Vervolgens worden verkoopprijzen geanalyseerd en bepaald hoe de huurwaarde zich verhoudt tot de verkoopprijs.  Bij het vaststellen van de huurwaarde wordt rekening gehouden met de verschillen in onder andere oppervlakte, bouwkwaliteit en ligging. Bij het vaststellen van de kapitalisatiefactor wordt daarnaast rekening gehouden met leegstand van soortgelijke objecten.

Gecorrigeerde vervangingswaarde

Bij incourante niet-woningen zoals scholen, ziekenhuizen en energiecentrales wordt gewerkt met de gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor de berekening daarvan is enerzijds informatie nodig voor het bepalen van de grondwaarde en anderzijds informatie voor de waarde van de opstallen. De waarde van de opstallen wordt berekend door de actuele bouwkosten (inclusief inrichtingskosten en bijkomende kosten) te corrigeren voor de technische veroudering en de functionele veroudering.

Voor het bepalen van de grondwaarde wordt uitgegaan van de investering die gedaan moet worden om een vergelijkbaar perceel grond met die bestemming op die locatie te verwerven. Omdat een belangrijk deel van het leveren van bouwrijpe grond geschiedt door de gemeente, vormen de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert een belangrijk deel van de benodigde informatie.

 

Discounted cash flow-methode (DCF)

De discounted cash flow-methode wordt gebruikt om de marktwaarde te bepalen van zeer specifieke panden waarvoor onvoldoende marktgegevens in de vorm van transactieprijzen of huurprijzen bekend zijn. Denk hierbij aan campings en tankstations. De taxateur werkt hier met onder meer omzetgegevens van het bedrijf dat in het pand is gevestigd.

Een taxatieverslag is een middel om enig inzicht te geven in de opbouw van een taxatie. Indien u een WOZ-beschikking heeft ontvangen, kunt u de gemeente vragen om een taxatieverslag. In veel gevallen is deze ook in te zien via de site van de gemeente.

In het taxatieverslag zijn diverse zaken opgenomen zoals: het adres, de WOZ-waarde, kadastrale gegevens, soort pand, bouwjaar, grootte van het pand en een onderbouwing.
De onderbouwing in het taxatieverslag bestaat voor woningen uit referentieobjecten die rondom waardepeildatum zijn verkocht. Bij niet-woningen wordt de WOZ-waarde onderbouwt door de taxatiemethodiek.

De WOZ-waarde van objecten in aanbouw komen tot stand uit diverse elementen, waaronder de waarde van de grond. Verder wordt er gekeken naar de voortgang van de bouw.

Bezwaar en beroep

U kunt, indien u het niet eens bent met de vastgestelde waarde van uw woning (of niet-woning), bezwaar aantekenen tegen deze waarde. Dit moet schriftelijk en binnen 6 weken na dagtekening van de beschikking. Uw bezwaarschrift moet gemotiveerd zijn, wat wil zeggen dat u moet beargumenteren waarom de WOZ waarde niet juist is vastgesteld. Indien uw bezwaar niet word gehonoreerd, dan kunt u in beroep gaan tegen deze uitspraak.

U kunt er ook voor kiezen om GRATIS gebruik te maken van de expertise van MaakWOZbezwaar.nl. Door ons te machtigen zorgen wij dat er een deskundig bezwaar, inclusief WOZ-taxatie, ingediend wordt bij uw gemeente. Met onze expertise verhoogt u uw kans op succes met 85 procent. U kunt ons machtigen via de ‘maak direct bezwaar’-knop.

Niets! Dit komt omdat de gemeente onze kosten, indien het bezwaar gegrond is, betaalt uit een wettelijke regeling. Dit is vastgelegd in het Besluit Proceskosten Bestuursrecht. Als het ons niet lukt om uw WOZ-waarde te verlagen, dan nemen wij de kosten voor onze rekening.

Door gebruik te maken van onze expertise staat u veel sterker en kost het u zo min mogelijk tijd. MaakWOZbezwaar.nl heeft een hoog succespercentage en ontzorgt u volledig in de procedure. Mocht de gemeente toch het bezwaar onterecht afwijzen, gaan wij voor u in beroep. Ook hier geldt de ‘no cure, no pay’ afspraak.

Binnen enkele maanden nadat u ons de opdracht heeft gegeven, zal de gemeente uitspraak doen op het bezwaar. Wij zorgen ervoor dat u dan ook op de hoogte gesteld wordt en geven eventueel advies over een beroepszaak. Officieel heeft de gemeente tot 31 december de tijd om uitspraak te doen.

Ja, dat kan. U kunt de WOZ-waarde van de woning opvragen en u krijgt dan een nieuwe beschikking waartegen bezwaar kan worden gemaakt. Wij kunnen dit ook voor u doen.

In principe moet u binnen zes weken na dagtekening van de WOZ-beschikking bezwaar maken tegen de WOZ waarde. Als deze termijn is verstreken kunt u onder bepaalde omstandigheden nog bezwaar maken. Als u namelijk zelf niet de beschikking heeft ontvangen, maar wel fiscaal belang heeft, kunt u de beschikking alsnog aanvragen en hiertegen bezwaar aantekenen. Dit komt bijvoorbeeld voor als u mede-eigenaar bent en de WOZ-beschikking aan uw partner was gestuurd. Uw inkomstenbelasting is afhankelijk van de WOZ waarde, dus u heeft recht op een eigen beschikking en op het maken van bezwaar.

Nee, dit kan helaas niet. Dit komt omdat iedere situatie uniek is, en wij per object bekijken wat er nodig is. U kunt uiteraard wel bezwaar aan laten tekenen door MaakWOZbezwaar.nl

Jazeker loont het! Niet alleen de OZB wordt berekend aan de hand van uw WOZ-waarde, maar ook uw inkomstenbelasting (eigen woningforfait) en waterschapsbelasting ondervinden gevolgen van een te hoge WOZ-waarde. Als wij uw bezwaar verlagen, dan kunt in veel gevallen al snel rond de €250,- per jaar besparen.

Ja, dat kan. Ook kleine WOZ verschillen zijn bezwaar tegen te maken.

De hoorzitting is een essentieel onderdeel van de bezwaarprocedure, omdat het de mogelijkheid biedt het bezwaar mondeling toe te lichten. Wij vragen deze altijd aan als onderdeel van de procedure, omdat een gemeente niet het bezwaar kan afwijzen zonder uw visie te horen.

Algemene MaakWOZbezwaar.nl

Bezwaar en beroep indienen tegen de WOZ-beschikking kan alleen gedaan worden door de persoon of het bedrijf waaraan de aanslag is opgelegd. Echter kunt u ervoor kiezen om gebruik te maken van de expertise van MaakWOZbezwaar.nl. U moet ons dan wel machtigen. Hiermee geeft u toestemming om namens u de procedure te voeren en handelingen te verrichten betreffende de aanslag lokale belastingen. Deze machtiging betreft altijd alleen de omvang van het aanslagbiljet waarvoor u ons opdracht geeft. De machtiging is vinden op onze website en in het aanmeldformulier.

De machtiging en de overeenkomst zijn geldig gedurende de gehele procedure (dus vanaf het bezwaar t/m eventueel cassatie) in het betreffende belastingjaar. Als een procedure het kalenderjaar overstijgt, dan hoeft u geen nieuwe machtiging af te geven. Indien u volgend jaar weer gebruik wilt maken van onze diensten, dan moet u wel een nieuwe machtiging tekenen.

U kunt eenvoudig via de website gebruik maken van het aanmeldformulier, die u hier vind. U tekent dan ook de machtiging digitaal.

MaakWOZbezwaar.nl maakt gebruik van WhatsApp. Dit is een prettige en snelle manier om uw vragen te beantwoorden. U kunt uiteraard ook gebruik maken van ons contactformulier, ons mailen, bellen of een terugbel verzoek indienen.

Als u ons telefonisch wilt spreken verzoeken wij u om tijdens kantoortijden te bellen. Via WhatsApp en mail zijn wij ook in de weekenden bereikbaar.

U vindt onze contactmogelijkheden onderaan de website of op de pagina 'contact'.